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梧州律师事务所解读:买房时遭遇一房二卖,如何维护自己的权益?

2016-04-08 15:25 作者: 来源: 本站 浏览: 507 次 我要评论 字号:

梧州律师事务所解读:买房时遭遇一房二卖,如何维护自己的权益?

【案例简介】

谢先生想要买一套房子作为自己的婚房使用。谢先生通过A房产中介公司提供的居间服务,选中了王先生代售的房屋。2007年5月8日,谢先生、王先生和A房产中介公司三方签订居间服务合同,A公司为谢先生、王先生就房屋买卖事宜提供居间服务。同日,谢先生与王先生签订了房屋买卖合同及补充协议。合同约定,房屋价款(王先生净得款)为625000元;合同还约定了其他过户、违约和定金赔偿事宜。

在5月8日当天,谢先生就通过A房产中介公司向王先生支付购房定金2万元。接下来的几天内,谢先生的贷款申请顺利通过了银行的审核。但就在7月25日,王先生却与案外人就涉案房屋签订了存量房屋买卖合同,并办理完毕房屋过户手续。

约定好的房屋买卖,谢先生千辛万苦办理好了银行贷款,却在半个月内被王先生转手卖掉,谢先生一气之下,将王先生告上了法庭。

在案件审理中,谢先生对涉案房屋于2007年7月3日与现时(2009年)差价进行评估。并诉称,王先生将房屋出卖给案外人,严重违背诚实信用原则,构成违约,应承担相应赔偿责任。故诉至法院,要求王先生赔偿房屋差价损失415100元(根据房屋现值与2007年5月18日评估报告书中房屋价值的差价计算所得);双倍返还谢先生定金4万元。

【法院判决】
法院经审理认为,王先生在未与谢先生解除合同的情况下,直接将房屋另行出售并办理完毕房屋过户手续的行为构成严重违约,王先生应当就此对给谢先生造成的损失承担赔偿责任。由于该损失系由于王先生违背诚实信用原则,将涉案房屋一房两卖所致,因此王先生应就该差价损失给予合理赔偿。就具体赔偿数额,考虑到谢先生在履行合同中确有迟延履行情况及合同其他具体履行情况,参考上述评估报告,酌情予以判处。关于双倍返还定金,根据房屋买卖合同的约定,该定金性质为履约定金。在已经判令王先生赔偿损失的情况下,不再判令其承担双倍返还定金责任,仅判令其承担返还责任。据此,判决:一、被告王先生于本判决生效后7日内返还原告谢先生定金2万元。二、被告王先生于本判决生效后7日内赔偿原告谢先生损失12万元。三、驳回原告谢先生的其他诉讼请求。
宣判后,谢先生、王先生均不服一审判决,提起上诉。
中级人民法院经审理,判决驳回上诉,维持原判。

【律师观点】
根据查明的情况,本案陈某构成严重违约的事实成立。本案焦点为房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内。笔者认为,房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿,因此,房屋差价应得到赔偿。

现从以下三方面进行分析:
一、房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并不冲突

我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿并行不悖。合同法第九十七条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。由此可见,在房屋买卖合同解除的情况下,合同当事人可以提出损害赔偿请求;但是由于房屋差价损失属于履行利益,而不属于信赖利益,其是否属于合同解除后的损害赔偿范围尚存争议。

二、房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围

在审判实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因多是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨,出卖人对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意,比如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下,如果将损害赔偿范围限定为信赖利益,则在违约方违约本身即是为获取比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,只有对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

三、房屋差价损失的确定及裁量因素

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,如双方就此有约定或通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处。如双方无约定或不能协商达成一致,对于买受人的赔偿请求,人民法院应予以支持,但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以酌情调整。

本案中,考虑到陈某违背诚实信用原则,将涉案房屋一房两卖,已经构成严重违约,而房屋差价损失客观存在,因此,陈某应当就该差价损失给予合理赔偿。就具体赔偿数额问题,则具体参考评估报告、合同履行中双方情况、陈某一房两卖可能获利情况、徐某在履约时也存在瑕疵等情况,综合确定。

 

最后附上海高院对此类案件的意见:

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

——根据 2005年《上海高院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》

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